In Italia c’è crisi… tutti lo dicono, tutti lo pensano e a dimostrarlo sono i dati. Le parole più pronunciate dagli intervistati dai mass media sono “è difficile arrivare alla fine del mese” e questo non crea, nel modo più assoluto, i presupposti per condurre una vita serena.

I dati Eurispes sul’andamento economico in italia sono scoraggianti e preoccupanti: il 38,2% delle famiglie italiane è in difficoltà economiche e non riesce a sbarcare il lunario. Che i nostri salari siano tra i più bassi d’europa e i nostri prezzi sul mercato troppo alti per il reale potere d’acquisto è risaputo.

E’ anche risaputo che i tempi per pagare il “caro mutuo” si allungano sempre di più: 20, 25, 30 e addirittura 40 anni! Insomma una vita intera per acquistare un appartamento, anzi un mini appartamento perchè con i tempi che corrono permettersi più di 2 vai è davvero un lusso…

Certo i tassi per l’erogazione del mutuo per l’acquisto della prima casa è in lieve diminuzione, ma questo non basta per risolvere i problemi di coloro che vogliono, o meglio, vorrebbero staccarsi dal nucleo familiare d’origine per andare a vivere da soli o metter su famiglia.

Il tasso variabile ha stroncato molte famiglie che hanno visto gonfiare la propria rata sino a livelli insostenibili. Questo ha portato ad un ritorno del tasso fisso come preferito da colro che devono chiedere un finanziamento perchè percepito come più sicuro dalle oscillazioni del mercato economico.

E’sempre più frequenti sentire le notizie che rigurdano il mondo del pignoramento immobiliare.

Dopo la sconsideratezza degli istituti di credito che hanno fatto prestiti impossibili da restituire, aumenta il numero dei pignoramenti di case, appartamenti, villette e persino monolocali, bilo e tri-locali.

Lo sconforto di chi riceve, presso la propria abitazione, un precetto è difficile da descrivere e ciò che lo aspetta in seguito non facile da sopportare.

La burocrazia italiana rende ancor più pesante una situazione già delicata e non facilita la risoluzione del problema operando su tempistiche decisamente lunghe.

Risolvere un problema di pignoramento richiede una buona dose di esperienza e soprattutto una professionalità specifica.

Avvalersi di professionisti in questo capo è oggi possibile grazie al venir meno del credo secondo cui gestire questioni problematiche è difficoltoso e inavvicinabile.

Nascono nuove realtà che, al posto di allontanare le persone il cui immobile è oggetto di un procedimento esecutivo, avvicinano coloro che hanno questo tipo di problema e tentano di risolvero in tempi brevi affrantando insieme alla persona esecutata l’iter per risolavere al più presto la questione.

Navigando in rete si scoprono ben poche cose su come affrontare le questioni di questo tipo e le notizie che si reperiscono sono talvota imprecise e poco convincenti.

Per questo motivo, ad una esigenza sta iniziando a corrispondere una risposta, e gruppi speciliazzati si stanno facendo sempre più spazio tra le pagine del web e tra le pubblicità su giornali specializzati.

Che fare allora, per risolvere un problema di pignoramento?

Nello step 2 vi ho mostrato i tempi che intercorrono tra l’atto di pignoramento e la messa all’asta dell’immobile.

Ma come si svolge una asta? Quanti tipi di aste ci sono?

Quando un giudice stabilisce la data di un’asta stabilisce anche quale tipologia di asta verrà bandita nonche il prezzo di vendita dell’immobile. Esistono infatti 2 tipi di aste: le aste senza incanto e le aste con incanto.

• Nelle aste senza incanto la gara si volge in busta chiusa. Tutte le buste vengono depositate presso la cancelleria del tribunale e successivamente valutate dal Giudice dell’esecuzione. Questo significa che al giudice devono pervenire le offerte per l’immobile in una busta sigillata che aprirà solo il giorno dell’asta. Colui che offre di più si aggiudica l’immobile.

• Nelle aste con incanto la gara si volge in pubblica udienza effetuando dei rilanci sul valore definito a base d’asta. il giudice definisce la somma da cui far partire l’asta e spesso anche il valore dei singoli rilanci (ad esempio ad ogni rilancio so che il prezzo dell’immobile salirà di 5000€). I rilanci vengono fatti ai voce e viene concesso un tempo di 3 minuti cronometrati per poter rilanciare. E’ l’aggiudicatario dell’asta colui che fa un rilancio cui non segue nessun altro, insomma il miglior offerente!

Così si svolgono le aste, ma non è detto che la prima volta che un’asta è bandita sia aggiudicata. Infatti spesso e volentieri vengono banditi 2 o 3 incanti per far si che un immobile sia venduto e questo accade perchè la prima volta che una casa o un altro tipo di immobile va all’asta il prezzo di vendita è più o meno quello di mercato decurtato di una percentuale.

Nelle aste che seguono la prima il prezzo di base d’asta scende talvolta anche di un 20-30% ed è per questo che coloro interessati all’acquisto preferiscono aspettare.

Questo ovviamente non giova a nessun proprietario perchè non solo tra un’asta e l’atra trascorre molto tempo, ma il valore della sua casa si deprezza e i debiti che hanno portato al pignoramento continuano a salire.

Nello step 1 abbiamo introdotto il concetto di pignoramento e spiegato quali conseguenze porta con sè.

Adesso affrontiamo le tempistiche e le figure professionali che intercorrono tra l’atto di pignoramento e la messa all’asta dell’immobile.

• Entro 90 giorni dall’atto di pignoramento il tribunale deve fissare l’istanza di vendita dell’immobile (a 3 mesi dal pignoramento),

• In seguito devono passare altri 120 giorni (prorogabili per altri 120) per far pervenire al tribunale di competenza la certificazione ipocatastale dell’immobile (a 7 – 10 mesi dal pignoramento),

• Devono passare alri 30 giorni perchè il guidice nomini un perito per effettuare la valutazione dellìimmobile (circa 9 mesi dal pignoramento),

• In seguito il perito deve effetturae un giuramento di fronte al giudice (10° mese dal pignoramento),

• Dopo di che avviene al conversione del pignoramento (14° mese dal pignoramento),

• Dopo aver atteso il possibile intervento dei creditori senza titolo viene pronunciata l’ordinanaza di vendita con la quale viene messo all’asta l’immobile (18° mese dal pignoramento),

• L’ordinanaza però viene solo pronunciata, per avere il prezzo di base d’asta e la data in cui verrà effettuata dobbiamo aspettare altri tempi burocratici concretizzabili in altri 5 mesi circa in cui viene nominato un custode giudiziario e viene liberato l’immobile (23° mese dal pignoramento),

• in seguito verrà effettuta la prima asta, che se andrà deserta sarà seguita dal numero di aste necessarie fino a aquando qualcuno non si aggiudicherà l’immobile (25° mese ed oltre dal pignoramento).

Praticamente dall’atto di pignoramento passano all’incirca 2 anni prima della prima udienza in cui verrà fissta l’ordinanza di vendita ovvero un documento in cui si specifica che l’immobile oggetto di pignoramento viene venduto per saldare i bebiti che l’esecutato (il pignorato) ha con i suoi creditori.

La casa è anche oggetto di perizia: questo significa che una persona esperta nominata dal giudice valuterà l’immobile in base ai parametri di mercato e stabilirà un prezzo di vendita che solitamente è inferiore al valore di mercato stesso perchè mediante l’asta il giudice spera che gli interessati offrano di più rispetto alla basa d’asta (prezzo di vendita).

Ma come si svolge l’asta? Che tipi di aste ci sono? Chi può partecipare all’asta?

Sei stato pignorato?

Nessuno ti ha spiegato il perchè?

Non sai cosa accadrà?

Questo blog cerca di rispondere a tutte queste domande per far luce sul mondo legale e procedurale che avvolge chiunque sia stato pignorato.

Il pignoramento è l’azione con cui viene avviata l’espropriazione forzata del bene. Essa è proposta da alcuni creditori che vengono definiti “procedenti”. Tali creditori hanno diritto a procedere per proteggere il proprio credito nel momento in cui la persona che gode del credito risulta insolvente.

 

 

 

Questi paroloni altisonanti spaventano confondono e agitano chiunque li legga. Purtroppo il linguaggio del burocratese è complicato e tecnico e chi lo usa sembra voglia far di tutto per non farsi capire bene.

Facciamo un po’ di chiarezza

L’atto di pignoramento è richiesto da banche, finanziarie, fornitori o chiunque vanti un credito nei confronti di una persona. Poniamo che tu abbia un mutuo e che sia in ritardo con il pagamento delle rate o che non possa più pagarle. Questo fa di te un “insolavente” e la tua banca per proteggere il prestito che ti ha concesso può chiedere che ti venga tolta la tua casa per pagare i debiti che hai accumulato.

Il pignoramento ha quindi, come conseguenza primaria, il fatto che ti vengano espropriati i beni che possiedi.

 

 

Nel momento in cui i tuoi beni sono pignorati tu non puoi più porre rimedio ai tuoi debiti perchè non puoi vendere la tua casa per pagare da solo le banche, non puoi affittare la tua casa per ricavare il necessario per pagare le rate scadute, insomma sei con le mani legate. Non puoi più far nulla.

 

La tua casa sarà valutata da un perito nominato dal tribunale e messa all’asta per pagare tutti creditori. I tempi della burocrazia sono lunghissimi e rischi che la tua casa sia venduta all’asta dopo molti anni, mentre i tuoi bebiti salgono.

 

 

 

Quali sono i tempi burocratici? Chi sono le figure professionali che intervengono? Cos’è il processo esecutivo immobiliare? Come si svolge l’asta?

Ricevere la comunicazione che la tua casa sarà venduta all’asta per pagare i tuoi debiti non è una notizia facile da affrontare.

La prima reazione che si ha è quella di negare. “Non è possibile che sia successo”, “Non possono farlo”, “Non doveva capitare a me”. Queste reazioni sono sicuramente legittime, ma non aiutano…

Negare l’accaduto può solo distrarti dal trovare la soluzione al tuo problema. Lo stato psicologico di incertezza, in cui questo genere di problemi ti trascina, porta ad allontanare la mente dalla realtà per gettarla nello stato della paura.

Non temere, questa sensazione di impotenza può cessare abbandonando la paura e iniziando a ragionare a mente fredda. La soluzione al tuo problema puoi trovarla solo analizzando tutti i dati della tua situazione senza lasciarti prendere dall’emozione negativa del timore di perdere tutto.

In primis, ciò che sconfigge l’incertezza è il prendere coscienza trovando le informazioni utili. Iniziare a cercare le informazioni, anche in rete, è un modo per passare all’azione e non restare inermi.

In seguito devi frati forza perchè so che l’idea di perdere la propria casa è destabilizzante, ma quando si arriva al pignoramento non ci sono molte possibilità: bisogna restituire ai creditori ciò che spetta e questo lo puoi fare solo vendendo il tuo immobile.

Non aspettare che vada all’asta: i tempi sono lunghissimi, i tuoi debiti aumentano e tu rischi di non riuscire a pagare tutti nonostante la vendita dell’immobile.

La crisi dei mercati finanziari trascina in Tribunale i proprietari di immobili, in difficoltà con l’aumento dei tassi variabili. Secondo i dati forniti dal ministero della Giustizia che ha monitorato 357 uffici giudiziari, vale a dire il 93,5 per cento del totale nel corso dei primi sei mesi del 2008 si è registrata una forte crescita delle procedure esecutive iscritte. In media quasi il 17% in più rispetto ai pignoramenti attivati nello stesso periodo dell’anno scorso (dato che sale al 40% se il confronto è con i numeri del primo semestre 2006). Un’impennata che riguarda nell’80-90% dei casi azioni esecutive proposte dalle banche per tutelarsi dai titolari di mutuo inadempienti, come confermano le stime di alcuni Tribunali. E le cifre potrebbero essere anche peggiori se nel frattempo non fossero state lanciate alcune ciambelle di salvataggio per le famiglie che si sono trovate in difficoltà. Come, ad esempio, l’accordo per la rinegoziazione dei mutui siglato tra le banche e il ministero del Tesoro che consente di «congelare», a partire dal 2009, le rate residue del prestito ipotecario sulla media dei tassi 2006 e che secondo l’Abiavrebbe già raccolto l’adesione di oltre 20mila risparmiatori (così sfuggiti dal rischio del pignoramento). Oppure ancora prima la formula Bersani della «portabilità», che permette di trasferire il proprio debito presso un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose attraverso la modifica del numero delle rate o della misura del tasso. Oltre, naturalmente, alla possibilità di rinegoziare personalmente le condizioni presso l’istituto di credito con cui si è acceso il prestito, fino a poco tempo fa quasi ignorata, ma oggi molto praticata. Se, quindi, l’area del disagio è piuttosto diffusa, l’incremento del numero di procedure esecutive registrato dal ministero della Giustizia rappresenta la crisi delle famiglie che non sono riuscite a trovare, neppure tra gli strumenti messi a disposizione, una soluzione meno traumatica. Come mostra anche il caso, emblematico, raccontato in questa stessa pagina. E facendo parlare i numeri dallo scorso gennaio sono più di 21mila le nuove procedure avviate (erano 15mila nel 2006, 18mila nel 2007). Alla fine del semestre, sottratti i procedimenti conclusi nello stesso periodo (poco più di 19.500) e aggiunti i pendenti a inizio anno, restano da smaltire circa 130mila esecuzioni immobiliari. È come se tutte la case di una media città italiana, Monza, ad esempio, fossero messe all’asta. Magari visionabili anche online come accade sul sito del Tribunale di Roma dove se ne contano 1.426 o su quello di Milano che ne mostra 520. C’è poi un altro elemento che sicuramente influisce sul boom di procedure esecutive. Nel 2006 è entrata in vigore una riforma che aveva l’obiettivo di rendere questo tipo di iter che resta pur sempre posto a garanzia delle posizioni del creditore più efficace e, soprattutto, più veloce. Con tutta probabilità le nuove disposizioni hanno in parte contribuito alla crescita, tanto più che proprio dal 2006 le richieste di procedure esecutive, fino ad allora in calo, hanno ripreso il trend positivo. Guardando alle cifre complessive, inoltre, a fronte dell’aumento delle nuove procedure, il “serbatoio” dei procedimenti pendenti è sceso di livello, seppure di poco. Ciò dimostra che la riforma ha funzionato, o quantomeno ha reso più veloce lo smaltimento dell’arretrato da parte dei giudici (passato dalle 134mila unità del 2006 alle 129mila di giugno 2008). Le cifre e gli andamenti complessivi calcolati sul monitoraggio fornito dal ministero della Giustizia, peraltro, sono confermati anche a livello dei singoli uffici giudiziari, dove, ovviamente, il confronto dei dati è meno omogeneo e i numeri dipendono soprattutto dalle dimensioni del bacino di utenza del singolo Tribunale. Così, ad esempio, risultano perfettamente in linea con la media nazionale degli incrementi sul 2007 i numeri dei Tribunali di Roma, Milano e Torino. Sicuramente oltremisura è invece l’aumento registrato a Como (dove le procedure esecutive hanno quasi triplicato il livello dell’intero 2007) e Caltanissetta. Più contenuta la situazione a Bologna, Bolzano e Brescia.

Una fetta di mercato immobiliare in rapidissima (e fatale) crescita. Stiamo parlando delle offerte di immobili alle aste giudiziarie, costantemente alimentate sia dalle difficoltà di molte famiglie a pagare la rata del mutuo sia dall’incremento dei fallimenti di imprese e società. Una rapida stima sui dati della Banca d’Italia (quasi 113 miliardi di euro a ottobre 2007 di sofferenze bancarie, con un incremento dell’8,45% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente) permette di ipotizzare un flusso di almeno 100mila immobili da aggiudicare nelle aule dei Tribunali o presso i professionisti che sostituiscono il giudice.

Questa l’offerta. Ma anche la domanda è in vorticosa crescita: il boom dei prezzi immobiliari degli scorsi anni, ora in lieve declino, rende sempre più appetibile l’immobile all’asta, che garantisce uno sconto sui valori del mercato “tradizionale” del 20% in media (contribuendo, tra l’altro, a calmierare le quotazioni delle case).

Maggiore accessibilità
A oliare il meccanismo delle vendite giudiziarie ci sono le novità normative varate negli ultimi tempi, che hanno portato notevole trasparenza al mercato delle aste, fino a qualche anno fa difficilmente accessibile al comune cittadino e riservato soprattutto a pochi operatori specialisti per un ventaglio di ragioni. Per esempio, la scarsa pubblicità data agli immobili che venivano messi all’incanto, la necessità di disporre immediatamente di denaro liquido, la lunghezza e la complicazione delle procedure.
Tutti questi problemi esistono anche oggi, ma sono meno marcati: le norme sono state snellite, i tribunali sono talora più efficienti, in loro soccorso sono venuti anche i notai e altri professionisti. Inoltre, sta divenendo possibile visitare gli immobili e, soprattutto, è più facile essere informati, anche grazie a internet. La più grande novità portata al meccanismo delle vendite all’asta dalla legge di riforma è proprio l’avere reso obbligatoria la pubblicazione degli avvisi di vendita su siti internet (autorizzati ai sensi del Dm Giustizia 31 ottobre 2006), comprensiva di «tutti i dati che possono interessare il pubblico”, tra cui l’ordinanza del giudice e la perizia di stima. Talora nei siti internet sono previsti altri allegati, come foto e piantine degli immobili. La pubblicazione deve avvenire almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o comunque della data dell’incanto.
Ancor prima delle modifiche legislative, comunque, la rete si stava già affermando come il mezzo principe per vendere all’asta, per la sua facilità di consultazione e per la possibilità di avere a disposizione con un “clic” tutte le preziose informazioni necessarie.

Non più «al buio»
Fino a poco tempo fa, comunque, il principale “buco nero” dell’acquisto all’asta giudiziaria era costituito dalla quasi impossibilità di visitare i locali.
Ora le cose sono in parte cambiate. La riforma delle procedure ha consentito al giudice di affidare il ruolo di custode a un professionista anziché allo stesso debitore-proprietario che continuava a occupare l’immobile (o a un suo inquilino), persone che evidentemente avevano tutto l’interesse a mettere i bastoni tra le ruote al candidato acquirente. Ciò, è vero, ha fatto alzare un po’ i prezzi d’asta (per l’onorario del professionista), ma in compenso ha reso più semplice la visitabilità dell’alloggio.
Ci sono, poi, altri vantaggi. Il custode, infatti, si dovrebbe assumere i compiti della gestione ed eventualmente quelli della valorizzazione del fabbricato, impedendo che, come troppo spesso è accaduto in passato, cada in rovina o sia danneggiato da vandali. Inoltre, se il giudice lo incarica, fa capo a lui il compito di eseguire lo sfratto degli immobili occupati, con o senza titolo, sostituendosi all’ufficiale giudiziario (tutto ciò anche dopo che l’immobile è stato già aggiudicato).
È il giudice stesso che può decidere «con provvedimento non impugnabile» la liberazione dei locali sin da dopo il pignoramento, guadagnando così tempo prezioso nelle procedure e contribuendo a rivalutare il prezzo dell’immobile posto all’asta. Ovviamente, se i locali risultano locati con regolare contratto registrato prima del pignoramento, occorrerà attendere la sua scadenza (a meno che il conduttore non sia moroso e si rifiuti di saldare i debiti). L’esistenza o meno del custode (e il modo per rintracciarlo) si possono in genere dedurre da internet.

Ordinanza e perizia
Sono obbligatorie per legge anche altre forme di pubblicità meno complete (affissione per tre giorni nell’albo dell’ufficio giudiziario, quotidiani di informazione locali aventi maggiore diffusione).
Tra gli strumenti utili per informarsi, poi, rimangono ovviamente l’”ordinanza di vendita”, che approfondisce tra l’altro anche le condizioni economiche, e la perizia, nella quale è spiegato il “perché” del prezzo, anche rapportato alla situazione di manutenzione dell’immobile stesso, e si dovrebbero evidenziare i principali difetti. Il rischio-ipoteca è inesistente, perché l’immobile viene trasferito senza di essa.

L’ordinanza di vendita deve indicare, tra l’altro, l’identificazione e la descrizione dell’immobile, il prezzo di partenza, il luogo e l’orario dell’asta, l’importo della cauzione e del deposito per le spese di svolgimento, le modalità di aumento delle offerte al rialzo e quelle per pagare il prezzo (non oltre i 60 giorni dall’aggiudicazione).
La perizia, richiesta dal giudice per valutare il prezzo base dell’immobile, è un documento prezioso, non solo perché contiene praticamente tutti i dati descrittivi (identificazione catastale, planimetria, condizioni di manutenzione eccetera), ma anche perché include le principali “magagne” rilevate dall’esperto. Deve, per esempio, essere chiaramente specificato se l’immobile all’asta è libero, occupato dal proprietario o locato.
Occorre comunque cautela. Il primo problema è che le perizie possono essere “datate”, cioè redatte anni e anni prima che l’immobile vada all’asta e non più aggiornate. Bisogna, poi, per quanto possibile, riuscire a capire qual è l’affidabilità del perito in questione, per evitare di scoprire troppo tardi debiti contratti con il condominio, vincoli o servitù in atto.

Un benvenuto anche a Scimonelli Adolfo che ha avuto il coraggio e l’ambizione di definire degli obiettivi di crescita per la sua nuova Professione di Consulente d’Asta Immobiliare davvero stimolanti. Considerando il modo pratico e concreto di stare nel mondo del lavoro da parte di Adolfo riteniamo stia già producendo i primissimi risultati. Auguri per una splendida carriera in Aste Consulting!!!!!!!!!!

Ancora ingressi di spessore nella Rete Commerciale di Aste Consulting. C’è un nuovo District Manager nelle Marche, sul quale i Clienti e i Business Partner Marchigiani possono contare. Il suo nome è Pansolini Claudio Promotore Finanziario quasi indipendente che ha l’In-Sano Obiettivo di far parte del Management di Aste Consulting ricoprendo magari il ruolo di Area Manager. Nel frattempo con il suo entusiamo e la sua concreticità si è messo a lavoro per creare ricchezza ai suoi clienti. Auguri e buon lavoro!!!!!!!!